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湄潭县2016年第一季度房地产市场运行分析材料
来源:住建局  作者:房开股  编辑:住建局  日期:2016-04-01  点击率:931  [我要打印]  [关闭]
摘要:

引题:

关键字:

一、房地产开发企业市场运行情况:

已在我县取得工商营业执照并注册的房地产开发企业共有83个,已取得房地产开发资质的房地产开发企业56个,正在办理房地产开发资质证书或未取得开发资质证书的企业27个,具有开发业绩的企业45个。

二、房地产市场运行情况:

(1)2016年第一季度房地产市场运行情况:

1、商品房预售情况:共办理商品房预售许可证9宗,预售面积30.07万平方米,同比增长270%。其中住房1775套18.08万平方米,非住宅11.99万平方米。

2、商品房销售情况:累计成交新建商品房面积18.3万平方米57028.17万元,同比增长91%;其中商品房住宅1281套13.54万平方米40189.82万元,同比增长42%,平均销售价格2968元/平方米,同比增长2%;成交新建商品房非住宅591间4.76万平方米16838.35万元,同比增长20%,平均销售价格3537元/平方米,同比下降47%。

3、二手房交易情况:累计成交4.38万平方米5400万元,同比增长80%;其中二手房住宅388套3.85万平方米4400万元,平均交易价格1142元/平方米,同比增长48%;成交二手房非住宅76间0.53万平方米1000万元,平均销售价格1886元/平方米,同比增加17%。

4、抵押交易情况(含在建工程抵押、现房抵押、期房转现房抵押、预购商品房抵押):累计抵押交易1805宗,抵押面积24.99万平方米,交易金额50059.5万元,同比增长7%。

5、房地产项目投资完成情况:新开工项目4个,开工面积15.91万平方米,累计完成投资127783万元(含续建项目),完成全年投资计划目标任务290000万元的44%。

6、土地交易情况:成交土地18 宗(含拍卖、挂牌、出让),成交面积40.08万平方米,成交金额15309万元,成交面积同比增长338%。

三、我县房地产市场的库存情况:

1、土地库存情况:2011年-2015年累计出让土地283.82万平方米,已开发土地面积141.81万平方米,待开发土地面积142.08万平方米。

2、商品房市场存量情况:已竣工、在建、规划获批待建商品房住宅存量共12357套129.85万平方米,非住宅面积166.19万平方米。

3、去库存目标:商品房住宅去库存三年,非住宅4年。

四、去库存的具体方案:

1、适当控制土地出让规模,从源头上控制市场投放量,给存量消化过度一个缓存空间。

2、全面推行棚户区改造项目货币化补偿工作。在已实施的棚改项目货币化安置基础上要对招商项目房屋征收实施方案进行清理和评估,重新进行棚户区改造项目申报,利用政府融资平台加快棚户区项目改造和房屋征收货币化补偿安置工作,以便被征收人自己购买商品房改善居住条件。

3、实施县城人口增长计划,不断提高城镇化率。在现有人口基础上,至2020年县城总人口要达到20万人以上(每年新增20000人以上),要从购房补助、子女入学、社会保障、创业、就业扶持等方面加快制定《农村户籍居民进城市民化实施方案》,促进农村居民安居创业。

4、探索实施住房保障对象选购商品房、享受补助政策办法。引导保障对象在成本较低、户型较小楼盘,通过亲朋资助方式选购商品房,凭购房合同给予住房保障补助。

5、给予农村户口购房对象补助政策。农村户口居民首次购买普通商品住房144平方米以下给予2.5%财政补贴,购买商品房商业用于就业的给予1.5%的财政补助。购买者在购房款中直接减除。再由房开企业每季度汇总给备案部门认定结果后由财政部门补助到位。

6、给予在本县工作不到5年的大学生购房补贴政策。凡在本县大学毕业工作不到5年(含5年),首次购买普通商品住房90平方米以下的给予110元/平方米购房补贴。引进的特殊人才首次购买普通商品住房110平方米以下的给予130元/平方米购房补贴。

7、实行商品房展销优惠办法达到降低购房价格目的。房地产业协会组织房开楼盘开展房交会活动期间及规定期限内购买普通商品房,买卖双方免收登记费;房交会活动期间规定期限内购买商品房,契税按现行政策全额征收后,按50%返还给购房人。农村户口居民首次购买商品房,契税按现行政策征收后,全额返还给购房人。

8、给予房开项目下限收费优惠待遇,凡行业法规定须缴纳的各项规费,一律按下限标准缴纳。属服务性(评估、测绘、专项方案等)事项全部交由第三方按市场规划办理。减少行政干预和提高办事效率。

9、结合精准扶贫异地搬迁项目,选择全县信誉度高,质量好、楼盘品质好的房地产开发项目,鼓励搬迁人员选择购买市场商品房,由政府集中采购,房地产开发企业成本价出售,实行政府补贴一部分,房地产开发企业让利一部分,购房人自费一部分的运作模式。

10、培育房地产市场租赁运营模式,结合我县旅游优势全力打造旅游地产发展。由房地产开发企业或县人民政府集中采购一批房源,面积控制在60-80平方米内,通过家庭式宾馆、快捷式酒店进行精简装修,面向市场进行出租,通过以点带面,逐步面向市场推广,通过转型升级、产业结构调整达到预期目的。

五、房地产市场走向分析:

新建商品房销售从统计数据上看呈上升趋势,与去年同期比增长幅度较大,这主要是受国家对房地产市场宏观调控的影响,并出台相关优惠政策,刺激房地产市场消费,带动整个房地产市场良性发展、持续健康发展;且目前市场价格呈平稳阶段,市场波动不大,特别是在2015年有购房需求和欲望的购房群体在上年持观望或期待的心里下受价格的影响在本年基本如愿购房,基本认可和接受现行市场调控,导致2016年第一季度市场销售基本稳中求进。目前购房群体多为改善型购房和居住环境选择型购房。二手房市场交易基本平稳,市场波动不大,但受整个国际经济形势的影响,房地产交易抵押情况持续上升。

六:2016年房地产市场预测:

根据我局年初对全县房地产市场的摸底调查情况,2016年我县还将迎来新一轮的房源市场投放量,从2011年至今仍有142.08万平方米土地待开发,待建房屋面积415.86万平方米,加上近年市场存量待消化的房屋面积296.04万平方米,累计将有711.9万平方米的商品房面积分期逐步投放到市场。这将对我县2016年面临房地产市场销售的重大考验。

七、存在的问题:

1、房开企业无法获得信贷支持,成为房地产业持续健康发展的瓶颈问题。企业离开了信贷支持是无法生存的,金融部门对房地产产业实行“一刀切”,民间融资利息高,加之价格低,利润空间为零,造成房地产经营环境持续恶化。

2、由于资金困难,往往是通过承建商垫资的方式实施建设,不能按时拨付承建资金,虽然主体完工,随后的墙体安装、水电安装、小区绿化等后续工程一拖再拖,导致无法按时交房,给房企带来失信信誉,退房、闹房等事件时有发生,材料供应商,民工工资拖欠纠纷频发,给政府和房企带来相当压力。

3、个别房开项目有房屋征收,承担还房。一种情况是因无法与一两户拆迁户达不成协议,增大房开企业费用(如太阳城2000年起,至今有3户无法拆迁。湄江国际开工3年,至今有4户未达成协议,鹏达国际城房屋征收进度缓慢等)。另一种情形是由于资金困难,还房未按期交房,导致拆迁户信访、群访时常发生,延期过渡费无法支付,还造成新的社会不安定因素。

 4、房开商对政府部门缺乏信心。一方面由于形势严峻,企业运转困难,房开企业要政府对提整市场信心拿出具体措施,而地方政府“心有余而力不足”,特别是对招商企业,没有真正获得招商时给予优惠及承诺。另一方面有相当一部分部门工作人员(特别是垄断行业)对房地产市场存在的严峻形势缺乏认识,鼓励不够,支持不够,所解决的诉求不及时、不到位,让房开企业感到非常无奈。

八、工作建议:

1、县政府对棚户区改造的政策作出调整,凡纳入棚户区改造项目的房开企业楼盘在房屋征收时给予贷款支持(政府主体),建立棚户区房屋征收补偿专项资金,除一部分给予货币补偿外,再由政府采购存量商品房用于还房,以减少消化存量,帮助其他房开楼盘度过难关(要及时出台具体实施方案及监管办法)。

2、出台相关政策,给予县级优质房开企业(楼盘)信贷支持,制定政府和监管部门监管信贷资金使用办法,销售资金监管办法,使信贷资金既安全有效,又让房开企业走出困境,实现合作双赢,监管有序的良性轨道。

3、对县级房地产市场出台相应的刺激消费政策,主要是首付机制,按揭政策。农村进城购房,就业、就读、就医,社会保障等,要完善用工聘用制度,扩大公积金缴存面。要真正给企业减负,清理减免收费项目,给予一定的财权转移支付奖励刚需购房者(大学生就业者)购房。

4、县政府要组织供电、发改、金融、住建、国土、网络及专家学者,县级房企代表等参加县城房地产市场分析座谈会,深入了解县城房地产业与一二线城市房地产业的不同特征及现状,破解有碍县城房地产发展的瓶颈难题,提出相应的措施和扶持政策,提振县城房地产市场信心和繁荣。

九、下步工作计划:

1、加大续建项目工程进度督查力度,引导房地产市场健康发展,按期开工,按期完工、按期交房,保障购房者的合法权益,减少各种社会矛盾的发生。

2、按照控制总量,消化存量的原则,适当控制土地出让规模,以消化市场存量住房为主,减少市场新增房源投放量,防止市场过量现象的发生。

3、加大市场宣传力度,在进入市场投放前认真做一次市场调查,制定不同层次需求的宣传方式,适当改变宣传策略,从我县的人居环境、交通区位优势、居家旅游上进行市场宣传,将我县房地产市场宣传辐射到周边乡镇、县市。

4、加大市场监管力度,引导企业健康发展,加大从业人员的培训力度,提高从业人员业务素质。

作者:房开股
编辑:住建局
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